Ruben Feenstra (39) is nog net niet geboren op de Zuidas, maar getogen zeker wel. In zijn jeugdjaren stond hij dagelijks op de tennisbanen die het gebied rijk was voordat de woningen en kantoren er verrezen. Nu helpt hij er dagelijks expats aan passende woonruimte en adviseert hij diverse partijen over wat expats qua woonruimte zoeken. Na vijftien jaar in het vak, is hij door de wol geverfd. “Japanners willen een bad, Indiase expats een sterke blender.

“Voor mij heeft dit gebied veel betekenis, ik loop hier al zo lang rond”, begint Ruben Feenstra zijn verhaal over de plek waar hij woont en werkt. “Vroeger zaten hier tennisclubs, waar ik dagelijks kwam omdat ik van mijn tiende tot mijn 21ste topjeugdtennis heb gespeeld. Ik heb mijn hele jeugd hier doorgebracht, hier ligt voor mij zoveel nostalgie.”

Op zijn drieëntwintigste begon Ruben Feenstra met het verhuren van woonruimte aan expats

Na die tijd begon hij op zijn drieëntwintigste bij Rotsvast Amstelveen, met het verhuren van woonruimte aan expats. Zes jaar geleden nam hij met compagnon Ewoud Cossee Rotsvast Amsterdam-Zuid en Amsterdam-Centrum over. Samen met hun zeven medewerkers zochten ze woonruimte voor duizenden expats die nu op en rond de Zuidas wonen.

Budget voor woonruimte

Rotsvast doet long stay verhuur, voor expats die ongeveer tussen de één en vijf jaar blijven. Al is dat de afgelopen jaren veranderd. “Vroeger zag je nog wel eens dat expats vijf tot zeven jaar bleven, maar bedrijven veranderen sneller en willen tegenwoordig meer roulatie, om zo de kennis beter te verspreiden in het bedrijf. Wat vroeger één periode van vijf jaar was, wordt nu vaak opgeknipt in twee keer 2,5 jaar.”

Een andere grote verandering in de markt, is de opdrachtgever waar hij mee te maken heeft, vertelt Ruben. “Vijftien jaar geleden waren onze klanten vooral multinationals die huizen huurden voor hun werknemers. Nu de verhuurmarkt veel transparanter is, door websites zoals Pararius, gaan werknemers veel meer zelf op zoek. Je ziet dan ook veel vaker dat werknemers een budget krijgen van hun bedrijf om zelf een huis te regelen. Aan de andere kant werken we ook steeds vaker in opdracht van huiseigenaren die hun huis willen verhuren en investeerders die appartementencomplexen bouwen. Voor hen hebben we veel meer een adviserende rol: waar moeten woningen voor expats aan voldoen, wat zijn verstandige keuzes als je een huis wilt kopen als belegging?”

Advies aan vastgoedinvesteerders

Die adviserende rol speelt Ruben met zijn team graag. “In deze markt moet je als belegger of ontwikkelaar een concurrerend product hebben, wat maakt dat wij met mooiere en beter afgestemde verhuurobjecten werken. In zekere zin maakt dat ons werk dynamischer en leuker.”

Concreet betekent de adviserende rol dat hij samen met andere partijen nadenkt over ontwikkeling en indeling van een pand of complex, of de woningen gestoffeerd of gemeubileerd moeten zijn, welke service geboden wordt en wat mensen verwachten in die buurt voor dat geld. “We vinden het fantastisch om met toonaangevende particuliere vastgoedinvesteerders samen te werken. Zo zijn we betrokken bij 50 high-end designappartementen op diverse A-locaties in de stad van investeerder Prowinko.”

Ruben Feenstra voor expats

Ruben Feenstra FOTO: DONALD VAN HASSELT PHOTOGRAFIE

Nieuwbouwproject De Terrassen

“Ook zijn we gestart met nieuwbouwproject De Terrassen in Amstelveen, een complex met 134 luxe appartementen in eigendom van de RJB Group, tevens eindbelegger van het complex The Valley dat in aanbouw is op de Zuidas. De Terrassen is ook bestemd is voor expats en wordt in juli dit jaar opgeleverd. De verhuur van deze projecten doen we samen met Eefje Voogd Makelaardij, een hele leuke samenwerking. Zij hebben vooral dames op kantoor, wij overwegend mannen. Daarmee vullen we elkaar goed aan, het geeft een leuke clash.”

Verregaande service

Onder andere voor De Terrassen gaat de managementtak van Rotsvast ook de service verzorgen. “Dat is dus het hele dagelijkse beheer van het complex. Maar ook voor andere pandeigenaren zijn wij de contactpersoon, want ze willen ontzorgd worden en expats zijn toch hulpbehoevender. Op dit moment doen we voor 300 appartementen de service, waarvoor we drie mensen fulltime op de weg hebben. We rukken wel eens uit voor een lamp die het niet doet, of een stofzuiger die niet werkt omdat de zak vervangen moet worden. Of we staan in het weekend uit te leggen hoe de vaatwasser werkt”, vertelt Ruben lachend.

Na vijftien jaar in het vak, weet Ruben zo ongeveer wel wat expats willen. Over het algemeen is er niet zo heel veel verschil met Nederlanders, al zijn er een aantal culturele dingen om rekening mee te houden. “Voor Japanners is het bijvoorbeeld erg belangrijk dat er een bad in hun huis zit, zo niet dan gaan ze niet eens kijken. Indiase en Amerikaanse expats verbazen zich erover dat er zo weinig badkamers en wc’s in onze huizen zitten. Als ik een eengezinswoning verhuur van 120 m2 en er zit maar één badkamer in, dan vragen ze echt hoe dat dan moet ’s ochtends. Wat ook belangrijk is: Japanners willen een rijstkoker, Indiase expats een sterke blender om curry’s mee te maken.”

“Voor Japanners is het erg belangrijk dat er een bad in hun huis zit, zo niet dan gaan ze niet eens kijken”

Een ander groot verschil is de prijs van de woning. Over het algemeen zijn huizen voor expats prijziger, al wordt dat verschil steeds kleiner. “De appartementen die we verhuren en waarbij we bij de ontwikkeling betrokken zijn, zijn in principe voor iedereen te huur. We zien steeds vaker dat Nederlandse young professionals bereid zijn om € 1.800,- te betalen voor 60 vierkante meter, als ze daar een mooi appartement op een goede plek voor krijgen. Terwijl er tien jaar geleden alleen door expats werd gehuurd in die prijsklasse.”

Internationaal gezien betaalbaar

Wat betreft ‘zijn’ Zuidas heeft Ruben een rooskleurig beeld van de toekomst. “Je ziet de dynamiek veranderen. In het begin was het best saai om hier te wonen, ’s avonds was het een tochtgat waar niets te doen was. Nu zie je dat er een mix van functies is, waardoor het bruisender voelt. Dan krijg je het gevoel waar we jaren op gewacht hebben.”

Voor wat betreft de aantrekkingskracht op het gebied van expats, maakt Ruben zich zeker geen zorgen. “Ik heb zelden een klant die het hier niet naar z’n zin heeft, door een mix van goede omstandigheden. Nederlanders zijn heel open minded en spreken goed Engels, groot Amsterdam heeft een fijne maat, er is een goede kwaliteit van leven met veel groen, faciliteiten en het is hier internationaal redelijk betaalbaar. Want dat de huizenprijzen hier hoog zijn, is onze perceptie. Omdat we ons beseffen dat de huizenprijzen de afgelopen zes jaar met 50% zijn gestegen. Maar kijk je internationaal, dan zijn er zeker nog dertig wereldsteden die duurder zijn dan Amsterdam. Een Australische bankier die over de hele wereld gewoond heeft, zei laatst tegen mij: ‘For the quality of your city, your prices are a joke.’’

Rotsvast Amstelveen
Amsterdamseweg 185
Amstelveen
T 020 503 6560

 

Rotsvast Amsterdam
Johannes Verhulststraat 30
Amsterdam
T 020 662 7662